Guide du Copropriétaire


Vous venez d’acquérir un logement dans un immeuble en copropriété, vous êtes donc propriétaire d’un lot de copropriété.

Un lot de copropriété est composé d’une partie privative : votre logement, mais aussi d’une quote part des parties communes à l’ensemble de la copropriété.

La barrière entre les deux est plus fine qu’il n’y parait et le distingo n’est parfois pas si simple. La partie privative est identifiée comme étant votre chez vous soit la superficie correspondant à votre achat et dont vous avez l’usage. Concernant les parties communes, vous devez impérativement consulter le règlement de copropriété afin de savoir dans votre cas précis les éléments concernés. Il s’agit généralement des parties du bâtiment affectées à l’usage de tous, comme par exemple : parcs et jardins, voies d’accès, gros œuvre des bâtiments, antenne collective ou bien encore les têtes de cheminées.

Dans certains cas, des éléments de vos parties privatives comme les murs porteurs, le plancher ou les canalisations peuvent être considérés comme parties communes. Il faut vérifier quels sont les éléments concernés dans votre règlement de copropriété.

Ces parties communes sont divisées entre tous les copropriétaires et chacun est propriétaire d’une part proportionnelle à sa partie privative : c’est ce qu’on appelle des tantièmes de copropriété. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un appartement de 5 pièces, vous disposez plus de tantièmes que votre voisin, propriétaire d’un studio.

ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIETE


L’Assemblée Générale est un moment clé dans la vie de toutes les copropriétés.
L’Assemblée Générale sert à valider les comptes, les dépenses et les budgets, à désigner un syndic et à prendre toutes les décisions liées à l’organisation, à la gestion et aux travaux dans la copropriété.
L’Assemblée Générale doit obligatoirement avoir lieu au moins une fois dans l’année, dans les 6 mois suivant la clôture des comptes annuels et dans la commune de la copropriété, sauf si l’Assemblée Générale désigne un autre lieu.
En collaboration avec le Conseil Syndical, le syndic élabore l’ordre du jour c'est-à-dire la liste des points qui feront l’objet d’un vote ou d’une discussion en séance en fonction des projets de travaux et des problèmes qui ont pu subvenir dans la copropriété.

Tout copropriétaire peut demander l’ajout d’un point à l’ordre du jour : la demande doit être envoyée par courrier recommandé au syndic avant l’envoi des convocations. 

Ensuite le syndic envoie les convocations par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre recommandée électronique à tous les copropriétaires au plus tard 21 jours avant l’Assemblée Générale, accompagnée des 5 annexes comptables, du contrat du syndic et des devis des travaux envisagés. La date, l’heure et le lieu de l’Assemblée Générale doivent également y figurer.

Le jour de l’Assemblée Générale, chaque copropriétaire émarge la feuille de présence. L’assemblée commence par élire le bureau composé du Président qui anime l’Assemblé Générale, du Secrétaire qui rédige le compte rendu, et d’éventuels Scrutateurs qui contrôlent les votes. Ensuite les pouvoirs des absents sont remis au Président de séance pour distribution et signatures.

Un pouvoir, c’est l’autorisation qu’un copropriétaire donne à une autre personne pour le représenter et voter à sa place lors de l’Assemblée Générale.

Chaque résolution inscrite à l’ordre du jour est traitée successivement après avoir été débattue. Les votes se font en fonction du nombre de tantième de chaque copropriétaire.

Le procès-verbal d’Assemblée Générale est vérifié et signé en fin de séance par le bureau. Dans le mois qui suit, le syndic le diffuse par lettre recommandée aux opposants et aux absents et par courrier simple aux autres copropriétaires.

Seuls les opposants ou les absents peuvent contester une décision dans un délai de 2 mois après l’envoi du procès-verbal en saisissant le Tribunal de Grande Instance.

LES CHARGES EN COPROPRIETE


Dans un immeuble collectif, ce sont les propriétaires qui assument les dépenses liées à l’entretien des parties communes et à la gestion de la copropriété.

La part de ces charges qui incombent à chacun dépend du nombre de tantième qu’il détient en fonction de la surface et de la situation de son bien dans l’immeuble.

Les charges courantes inscrites au budget prévisionnel et appelées chaque trimestre. Elles sont relatives à la vie quotidienne et à la gestion de l’immeuble.

Entrent dans cette catégorie les dépenses d’entretien (cages d’escaliers, espaces verts …), les services collectifs (eau, chauffage …), les frais de personnel, les assurances ou encore les honoraires du syndic.

Mais il existe aussi des charges spéciales décidées en Assemblée Générale pour des travaux ponctuels, par exemple l’installation d’un ascenseur. Dans ce cas, les frais sont répartis différemment selon le degré d’utilité pour chaque copropriétaire.

Quatre postes pèsent particulièrement lourd : le chauffage, les frais de personnel, l’eau et les travaux d’entretien.

A savoir que si le bien est en location, le propriétaire peut récupérer une bonne partie de ces charges auprès du locataire.

LE ROLE DU CONSEIL SYNDICAL


Le Conseil Syndical est composé de membres élus de la copropriété pour assister le syndic et contrôler sa gestion.

Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative d’assistance et de contrôle du syndic.

Les membres du Conseil Syndical sont bénévoles et ne sont donc pas rémunérés.

Ils sont élus pour un mandat qui ne peut excéder 3 ans renouvelable.

Par ailleurs le Conseil Syndical est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats lorsque leurs montant dépassent un coût fixé par l’Assemblée, et la conclusion de leurs contrats.