Guide pour bien gérer

LES CHARGES RECUPERABLES

La liste des charges récupérables sur le locataire est régit par le décret n°87-713 du 26 aout 1987. Il s’agit de dépenses d’eau, de chauffage, d’entretien de parties communes, d’espaces verts, d’ascenseur, … En copropriété, ces charges sont calculées en fonction des tantièmes du(es) bien(s) loué(s).

Chaque année, une régularisation des charges doit être effectuée auprès du locataire et le montant des dépenses doit être justifié par le biais des documents comptables validés en Assemblée Générale.

LA TAXE D’ORDURES MENAGERES

Cette charge est récupérable sur le locataire conformément à la loi du 06/07/1989 – article 23. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.

LA DECLARATION DE REVENUS FONCIERS

Toutes les recettes découlant de votre patrimoine immobilier doivent être déclarées chaque année : loyers, provisions sur charges, indemnités d’assurance,…

Vous pouvez déduire de ce montant certains frais déductibles  à condition que la dépense se rapporte au bien loué : frais d’administration et de gestion, cotisation d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux pour l’entretien ou l’amélioration du logement, charges de copropriété,…

LE DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer hors charges dans le cadre d’un contrat de location nu (ou 2 mois de loyer hors charges pour un meublé), son montant est précisé dans le bail et la somme est versée par le locataire lors de la signature du contrat de location.

Le remboursement du dépôt de garantie doit être effectué dans un délai de 2 mois maximum après la restitution des clés par le locataire (pour les baux signés avant le 27/03/2014) ou 1 mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et ne relève aucune dégradation (pour les baux signés après le 27/03/2014).

Passé ce délai, le locataire peut prétendre à des intérêts de retard.

Certaines retenues peuvent être imputées sur le dépôt de garantie : sommes restants dues par le locataire, réparations locatives consécutives à des dégradations, régularisation des charges, imputation de la taxe d’ordures ménagères,…

Attention : pour les immeubles en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté des comptes de l’immeuble pour procéder à la régularisation des charges locatives.

LES DIAGNOSTICS

Comme pour la vente de biens immobiliers, la location nécessite d’établir un dossier de diagnostic technique qui doit être annexé au contrat de location ou tenu à disposition du locataire qui en ferai la demande.

Les diagnostics sont à la charge du bailleur.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend :
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les biens construits avant le 01/01/1949
  • L’état des risques et pollutions (ERP)
  • Le mesurage « Boutin »
  • Le diagnostic amiante (pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997)
  • La diagnostic électricité (pour les installations de + de 15 ans)
  • Le diagnostic gaz (pour les installations de + de 15 ans)

TRAVAUX

Les travaux réalisés en cours de bail peuvent être à la charge du propriétaire (déductibles des revenus fonciers) ou à la charge du locataire (récupérables) en fonction de leur caractère.

Le décret du 26 aout 1987 liste les travaux d’entretien courant et de menues réparations : entretien courant des grilles de ventilation, des appareils de chauffe, cheminée, réfection des joints d’étanchéité, des espaces verts privatifs, débouchage des canalisations, …

ETAT DES LIEUX

Un état des lieux est réalisé lors de l’entrée dans les lieux et de la remise des clés au locataire. Ce document est une véritable photographie du logement et décrit avec précision l’état du logement et de ses équipements. Le logement doit être vide de tout objet personnel et le nettoyage doit avoir été effectué.

Les état des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés contradictoirement, c’est-à-dire en présence des locataires et signés par les parties.

Le locataire peut demander au bailleur de mettre à jour l’état des lieux dans un délai de 10 jours suivant la remise des clés pour tout éléments concernant le logement et le premier mois suivant la mise en fonctionnement du chauffage pour les éléments de chauffage.

A la fin du contrat de location, un état des lieux de sortie sera réalisé afin de déterminer s’il y a des dégradations entre l’entrée et la sortie.

Attention : le locataire ne pourra être tenu responsable de dégradations provoquées par l’usure normale du logement : une grille de vétusté est annexée au contrat de location.

LES REGLES D’OR A RESPECTER EN LOCATION

Si le locataire a des obligations à respecter, la règlementation impose également au bailleur des règles :

  • Délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation (ne laissant apparaitre aucun risque manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dotés d’éléments de confort le rendant conforme à sa destination)
Lien pour afficher le décret sur le logement décent (pièce jointe le décret en format WORD mais attention à retirer les entêtes et pieds de page)

  • Entretenir le logement : effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués
  • Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire
  • Assurer au locataire un usage paisible du logement et ne pas imposer de droit de visite ou pénétrer dans le logement sans accord du locataire, ne pas interdire d’avoir des animaux domestiques,…